Младите купувачи завладяха имотния пазар

Все по-млади купувачи навлязоха на пазара на жилища и къщи през последната година. В същото време тенденцията, която възникна по време на коронавируса, да се мигрира от голям към по-малък град, остава. От началото на текущата година се наблюдава лек отлив на купувачи и по-силно предлагане. Как обаче да изберем най-добрия имот? От Bulgarian Properties предлагат решение чрез изкуствен интелект. Какво е то, обяснява в интервю за най-големия сайт за имоти у нас imot.bg Полина Стойкова, изпълнителен директор на компанията.

Госпожо Стойкова, как еволюираха изискванията на купувачи на жилища през последните 5 години?

Купувачите стават все по-взискателни и конкретни в изискванията си, а с навлизането на младото поколение все по-уверено на пазара, изискванията са не само към самите имоти, но и към тяхната презентация, информационни материали и възможност за по-ефективна комуникация с брокера.

Всичко това се случваше на фона на изключително ограничено предлагане, при което по-скоро надделяваха изискванията на собствениците, а имотите се продаваха не за дни, а понякога буквално за часова. Това не даваше възможност да се разгърне истинският потенциал за представяне и реклама на имота.

От тази година пазарът се промени - предлагането се увеличава, а сделките намаляват и именно в такъв пазар, при който купувачите започват да имат по-голяма сила, от решаваща роля ще бъдат техните изисквания, възможността да имат достъп и избор от оферти, качествено представяне на имотите и ползване на възможностите на новите технологии.

Ние очаквахме да дойде този момент и именно затова инвестирахме във внедряването на много различни технологии, които да ни помагат както при намирането на качествени имоти, така и в тяхното представяне и не на последно място - за удобството на тяхното намиране на нашия сайт чрез умна търсачка, захранвана с изкуствен интелект. Времената се променят и трябва да отговаряме на изискванията на съвременния потребител.

Същевременно обаче има доста неща в търсените към момента имоти, които остават устойчиви и непроменени във времето. Това е предпочитанието за покупка на ново строителство, избягването на първи и последен етаж, освен ако те не са в затворен комплекс или сграда, която предлага панорамни гледки и големи тераси на последните етажи.

Устойчиво във времето остана и търсенето на ваканционни имоти в морските и ски курортите, както и къщи на село. През последните години все по-голямо търсене има за къщи в населените места в радиус около 30 км около големите градове, което предизвика и бурно развитие на строителството именно в тези райони.

Смятам, че през последните 10 години българският купувач на имоти извървя доста сериозен път към разширяване на своя периметър на търсене, откри нови хоризонти и преосмисли и преоцени възможностите, които различните райони на България предлагат. Това се случваше паралелно с увеличаване на доходите и възможностите на купувачите да инвестират в различни имоти, както и с развитието на пазара и предлагането. По този начин към момента имаме един съвременен, зрял имотен пазар, при който търсенето на местните купувачи в много голяма степен съвпада с това на чуждестранните инвеститори и всичко това дава добра основа за бъдещото развитие на имотния пазар.

Какво ви прави впечатление при търсенето, което задават клиентите ви онлайн?

Търсенето със свободен текст, което стана възможно благодарение на изкуствения интелект, дава възможност да разберем реалните потребности на купувачите, до най-малкия детайл, който те залагат.

Прави впечатление, че българските купувачи все още не са свикнали с този начин на търсене и се придържат към основни параметри на имота и местоположение, но има и такива, които изписват много подробно своите изисквани. Това означава, че голяма част от офертите отпадат още на ниво търсене.

Купувачът не влиза, за да се ориентира, а за да селектира – и тази селекция става все по-строга.

При чуждестранните клиенти наблюдаваме по-голяма опитност в ползването на умното търсене, вероятно защото то постепенно навлиза по-широко и се превръща в стандарт в нашата сфера в международните портали. Те го ползват, за да зададат критериите си в много голяма конкретика, както и да изследват нашата страна, защото не винаги са наясно точно кой район би им предложил това, от което имат нужда. Чужденците в голяма степен залагат на морски имоти, както и имоти на село.

Бюджетите също са много интересни - и при българи, и при чужденци имаме търсения както на най-евтините възможни имоти, така и на нестандартни имоти като замъци например. Тази пъстра картина, която наблюдаваме, включително от началото на тази година, ни дава увереност, че търсенето е налично и пазарът ще продължи да се развива в положителна посока.

Как се промени профилът на клиентите за последните 5 години - възраст, професия, град, вид жилищен имот?

На пазара навлязоха множество млади професионалисти, в голяма степен от сферата на информационните технологии, които имаха възможност да закупят своя първи дом благодарение на високи доходи и налично банково кредитиране.

Много силно се разви моделът да имаш повече от едно жилище, което насочи голямо търсене към традиционно доминираните от чужденци сегменти на ваканционните имоти, а пандемията даде тласък на развитието на пазара и на селски къщи.

Миграцията вече не е само еднопосочна от малките към големите градове, но имаме и обратния процес - тенденция, която се запази и след пандемията. Много хора пожелаха къщи вместо апартаменти и това разви крайградските райони. Мисля, че през последните 5 години не остана кътче от страната или сегмент от пазара, който да не усети благоприятно влияние, породено от възходящото движение на пазара. В това отношение последните 5 години се оформят като най-успешни в историята на имотния пазар в България.

2026 година се очаква да бъде година на стабилността. В този контекст кои фактори ще влияят на пазара и с колко ще се повишат цените?

Вече наблюдаваме охлаждане на пазара след огромната еуфория от миналата година, намаляване на обема сделки, забавяне на темпа на нарастване на цените. Това е необходимо и полезно за пазара, за да може да се ребалансира след години на бурно развитие.

Все още имаме благоприятни фактори като ниски лихвени проценти, растящи доходи и като цяло стабилна среда за имотни инвестиции, еврото е вече факт и това отпуши предлагането. Но към тези благоприятни фактори отново имаме несигурности като войни, нарастваща инфлация и несигурност, които ще поддържат ръста на цените може би на нива около 15%.

Дълги години се дискутира темата наем или заем. До края на 2025 г. клатените консултанти препоръчваха заем. Днес обаче някои от тях смятат, че за момента по-изгодно е наем. Какво е вашето мнение?

Този въпрос е чисто условен, защото в крайна сметка всеки иска да закупи и да притежава собствен имот. Наемът е за определено време, а кога заемът става опция, това е много индивидуален въпрос и зависи от личната реализация на пазара на труда, от възможностите на семейството и т.н. Стремежът на българина е наемът да бъде за възможно по-кратко време, докато успее да закупи имот и в това отношение няма и няма да има промяна.

Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите в imot.bg